Vyplatí se prodej bytu bez realitky?
Na inzertním webu určeném pro majitele nemovitostí, kteří si chtějí prodej zajistit sami bez účasti třetí strany, se vyskytuje necelých dva tisíce nabídek. Inzertní web, který je určen především pro realitní kanceláře, ale inzerují na něm i přímý majitelé, se vyskytuje průměrně kolem pěti tisíc nabídek. Proč se každý třetí majitel rozhodne pro samostatný prodej? Důvody jsou různé. Nejčastěji jde o neblahou zkušenost s realitní kanceláří, ať už vlastní nebo zprostředkovanou, dále vidina finanční úspory za neplacení provize, ale také pocit, že prodej bytu není nic složitého nebo náročného. Tedy špatná zkušenost, úspora za provizi a pocit, že prodej nemovitosti lze zvládnout vlastními silami, to jsou nejčastější tři důvody.
1. Zkušenost s nekompetentním realitním makléřem
Když se majitel rozhodne pro samostatný prodej, tak ve svém inzerátu většinou uvádí, že si nepřeje být kontaktován realitkou. Jakmile však nabídku zveřejní, začne telefonní smršť a to i třeba několikadenní. Kupodivu nevolají zájemci, ale jen realitky s nejrůznějšími někdy až fascinujícími nabídkami. Vždy mají přímého klienta, který má zájem přesně o nabízenou nemovitost a o nic jiného a samozřejmě bude platit hotovostí. Často se prodejce nechá přemluvit a to dokonce i do exkluzivní smlouvy. Chtěl prodávat nemovitost sám a najednou to už není možné. Kvůli takovým zážitkům pozitivní reference nevznikají. Za svou praxi jsem se setkal s mnoha klienty, kteří narazili na nepříliš kompetentní makléře, a některým jejich zkušenostem jde jen těžko uvěřit. První, nejčastější argument majitelů, kteří se rozhodli prodávat nemovitost sami, v podstatě chápu.
Není divu. Realitní činnost může zatím provozovat každý, kdo si zřídí živnostenské oprávnění. Navíc přibývá realitních expertů a profesionálů, kteří si zaplatili nějaký ten seminář na téma „Jak se stát profesionálním makléřem“, kde vyloženě za účast získávají nejrůznější diplomy a certifikace. Někteří z nich po dvouleté praxi dokonce školí své kolegy makléře po celé České republice. Kvůli tomu je veliký výběr makléřů, ale kvalita poskytovaných služeb je diametrálně odlišná.
2. Úspora za provizi
Druhým nejčastějším důvodem, proč si majitelé chtějí nemovitost prodat sami, je úspora na provizi. Uvedu minimální náklady, kterým se nelze vyhnout v rámci prodeje. Inzerce na jediném webu vychází na 73 Kč za den. Nabídku je potřeba zviditelňovat minimálně třikrát týdně a jedno takové zviditelnění stojí dalších 30 Kč za den. Pokud se taková nemovitost prodává 3 měsíce, inzerce vychází na 7 650 Kč. Dále je potřeba zařídit kvalitní advokátní služby. Advokát musí připravit smluvní sady, zajistit úschovu kupní ceny nebo její části a řešit různé připomínky, které má ke smlouvám banka a kupující. Průměrná cena za takovou službu je 10 tis. Kč, ale většinou se jedná o vyšší částky. Smlouvy se vkládají na katastr, kde je poplatek 1 000 Kč za jeden vklad. Pokud se jedná o odstranění právní vady, což je celkem běžné, platí se dalších 1 000 Kč za vklad. Když nepočítám nafocení nemovitosti, vytvoření prezentace, čas strávený na prohlídkách, další inzertní weby a předpokládám hladký průběh celého případu bez žádných komplikací, pak je potřeba počítat s náklady minimálně ve výši 20 tis. Kč.
Občas od svých klientů zaslechnu, že některý z přímých majitelů si prodal nemovitost sám a to velmi rychle. Otázkou zůstává, zda dotyčný majitel vyjednal skutečně nejvyšší možnou cenu, možná by s profesionálním prodejcem mohl dostat více, nehledě na různé obtíže, které při samostatném prodeji mohou nastat, a které je třeba vždy operativně a většinou také odborně řešit. Rozhodně netvrdím, že nelze prodat nemovitost po vlastní ose. Stojím si ale za tím, že zkušený prodejce velmi dobře ví, jak inzerovat, co při prodeji zdůraznit, čeho se vyvarovat a za jakou reálnou cenu lze nemovitost prodat, což majitelům v mnoha směrech ušetří spoustu starostí. Navíc šikovný a zkušený realitní makléř si na svoji odměnu a na veškeré nezbytné náklady spojené s prodejem nemovitosti vydělá tím, že nemovitost prodá za vyšší cenu.
3. Na prodeji nemovitosti bez realitky nic není
Třetím nejčastějším argumentem je pocit, že na prodeji nemovitosti vlastně nic není a že je možné zvládnout jej svépomocí. Zde je na místě otázka, zda i k jiným úkonům majitelé nemovitosti využívají svých vlastních schopností či nikoli. Mám na mysli například opravu auta, nákup akcií na burze, sepsání složitější kupní smlouvy s ohledem na všechna potencionální rizika případně připojení ke kabelové televizi bez servisního technika. Prodej nemovitosti s odborníkem, který majitele po celou dobu případu zastupuje, přináší komfort, úsporu času a mnoho dalších výhod bez zbytečných starostí. Mezi mé stále klienty patří několik výborných obchodníků, kteří by jistě prodej bytu zvládli bez jediného zaváhání, nicméně prodeje svěřili mně jako jejich výhradnímu zástupci pro vše ohledně realit. Reality nejsou jejich byznys a s prodejem či pronájmem nemovitosti se nechtějí zabývat jen z toho důvodu, že prostě nejsou makléři.
…a jak nejlépe prodat byt?
V dnešní době bych se doporučil zaměřit více na kvalitu a schopnosti realitního makléře než si složitě vyhledávat postupy a často velmi neodborné rady k tomu, jak prodat nemovitost sám. V první řadě si je třeba uvědomit, že u pražských nemovitostí se jedná o obchodní případy za několik milionů korun, proto by měl obchod uzavírat někdo, kdo je velmi dobře obeznámen s psychologií prodeje a kdo má výborné vyjednávací schopnosti. Rovněž perfektní znalost problematiky a následných postupů je vždy ku prospěchu celému obchodu a vede ke spokojenosti všech zúčastněných stran.