Prodej spoluvlastnického podílu
Podílové spoluvlastnictví nemovitosti bývá často problematickou formou vlastnictví, která nemusí být pro všechny vlastníky stejně výhodná. Tento majetkový vztah je ale možné kdykoli ukončit a spoluvlastnický podíl třeba prodat. Nicméně prodej spoluvlastnického podílu je mnohem obtížnější než klasický prodej celé nemovitosti. Nejenže není úplně jednoduché najít zájemce, který by chtěl koupit jen část domu nebo bytu, ale také se málokdy dosáhne na odpovídající tržní cenu. Jak tedy nejlépe vyřešit složitou situaci při rozvodu, dědictví nebo exekuci?
Co je to spoluvlastnictví nemovitosti
Spoluvlastnictví označuje vlastnictví dvou nebo více majitelů jedné nemovitosti. Spoluvlastnictví vzniká převážně na základě smlouvy o koupi, kterou za stranu kupujícího uzavře více subjektů, rovněž může být výsledkem dědického řízení případně soudního vypořádání majetku po rozvodu ze společného jmění manželů.
Ideální polovina domu: Poloviční nárok na vše
Spoluvlastnické podíly mohou být určeny ideálně, kdy vlastníci nakládají s nemovitostí do výše jejich podílů, není však určena jejich konkrétní část, nebo reálně, kdy spoluvlastník má přesně vymezenou konkrétní část nemovitosti.
Spoluvlastnictví nemovitosti je poměrně dost komplikované, protože každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, toto právo je ale omezeno stejným právem dalších spoluvlastníků. Problémy tak nastávají ve chvíli, kdy se spoluvlastníci nemohou dohodnout na užívání a správě nemovitosti, která zahrnuje mimo jiné běžnou údržbu, opravy či případné rekonstrukce.
Další komplikace přicházejí, pokud je například na jednoho ze spoluvlastníků nařízena exekuce, neboť exekuční rozhodnutí se uvaluje na celou nemovitost a nikoli pouze na její část. Podobné je to i se žádostí o hypotéku. V případě ručení nemovitosti, kde je více spoluvlastníků, je třeba souhlas každého spoluvlastníka se zástavou nemovitosti, protože do zástavy jde celá nemovitost.
Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví je možné zrušit a vypořádat dohodou všech společníků, přičemž při dohodě je vždy nejdůležitější najít shodu. Dohoda musí mít písemnou formu a musí v ní být obsaženo ujednání o způsobu vypořádání. Dohodnuto může být rozdělení věci, kdy například z jednoho pozemku vzniknou dva samostatné pozemky. Pokud věc nelze rozdělit přesně podle spoluvlastnických podílů, je možné sjednat finanční kompenzaci. Další častou variantou je odkoupení podílů od ostatních spoluvlastníků, nebo naopak lze spoluvlastníkům podíl na nemovitosti prodat.
Nabízí se také možnost společného prodeje celé nemovitosti. Tato varianta představuje nejsnazší a zároveň i nejvýhodnější řešení při vypořádání spoluvlastnického podílu. Zisk se po prodeji nemovitosti rozdělí podle výše spoluvlastnických podílů.
Jestliže se majitel podílu s ostatními spoluvlastníky neshodne, pak se dá uvažovat o prodeji podílu třetí osobě. Stanovit reálnou prodejní cenu podílu není vůbec jednoduché. Záleží na charakteru nemovitosti a stejně tak na chování a záměrech ostatních spoluvlastníků. Problematičtí spoluvlastníci mohou cenu podílu výrazně snížit. Majitel podílu, který se rozhodne svoji část nemovitosti prodat, musí počítat s tím, že cena podílu nebude poměrná k celkové tržní ceně nemovitosti.
Kdy platí předkupní právo spoluvlastníků
Předkupní právo velmi zjednodušeně znamená, že spoluvlastník je v případě prodeje povinen svůj podíl nejdříve nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům. V červenci 2020 vstoupila v platnost novela občanského zákoníku, která víceméně předkupní právo zrušila.
Spoluvlastníci mohou se svými podíly volně disponovat, aniž by je museli při prodeji předem nabízet ostatním spoluvlastníkům a ani nemusí žádat o jejich souhlas s prodejem.
Výjimkou jsou případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit – například získáním spoluvlastnického podílu v dědickém řízení. Toto zákonné předkupní právo platí po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.
Pokud spoluvlastník chce během prvních šesti měsíců po vzniku spoluvlastnictví svůj podíl prodat, musí ho nejdříve nabídnout ke koupi ostatním spoluvlastníkům. To neplatí, jestliže podíl převádí na dalšího spoluvlastníka, manžela/manželku, sourozence nebo jiného příbuzného v řadě přímé. Po uplynutí 6 měsíců může spoluvlastník prodat svůj podíl bez omezení předkupním právem.
Vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou
V případě, že se spoluvlastníci nedokáží společně dohodnout, je poslední možností vypořádání spoluvlastnického podílu prostřednictvím soudu. Zákon připouští tři možnosti vypořádání spoluvlastnictví:
- Rozdělení nemovitosti, je-li to technicky možné. Jestliže by ale svým rozdělením nemovitost ztratila svou funkci nebo by se podstatně snížila její hodnota, soud k tomuto řešení nepřistoupí.
- Přikázání společné věci za přiměřenou náhradu. Nemovitost, kterou nelze rozdělit, je možné přikázat do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků. Přikázaný vlastník je povinen zbylým spoluvlastníkům poskytnout náhradu. Podmínkou ale je, že spoluvlastník má o podíl zájem a má dostatečné finanční prostředky na úhradu vyrovnání.
- Dražba nemovitosti. Není-li možné nemovitost rozdělit ani přikázat některému ze spoluvlastníků, soud vydá rozhodnutí o prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.