Jak pronajmout byt
Při pronájmu nemovitosti je velmi důležité nastavit cenu měsíčního nájmu podle aktuální situace. Pokud se v ceně nezohlední, majitel nemovitosti zbytečně přichází o peníze.
Jak postupovat při pronájmu bytu
Hlavním cílem je pronajmout byt v co nejkratším čase solidním nájemníkům. Byt je třeba na pronájem patřičně připravit, poté nafotit a zpracovat prezentaci. Následně se inzerát zveřejní a pak už jen stačí vybrat toho nejlepšího nájemníka a uzavřít s ním nájemní smlouvu. Zní to jednoduše, v praxi je ale celý proces o dost komplikovanější.
Jak připravit byt k pronájmu
Čistý byt se pronajímá mnohem snadněji, před nafocením a prohlídkami s prvními zájemci je byt potřeba pořádně uklidit, vymalovat a opravit případné nedostatky.
Jak nafotit byt
Fotografie prodávají. Je naprosto nezbytné, aby u prezentace bytu určenému k pronájmu byly kvalitní fotografie, které zájemcům poskytnou alespoň základní představu o rozvržení a dispozici bytu. Měly by zachycovat všechny podstatné věci, nicneříkající fotky s detaily kliky u okna nebo baterie u umyvadla do prezentace nepatří.
Jak napsat inzerát na pronájem bytu
Text inzerátu musí být stručný a výstižný. Určitě by měl obsahovat dispozici a celkovou výměru bytu, patro, ve kterém se nachází, jaké vybavení je součástí pronájmu, způsob vytápění, cenu měsíčního nájemného + poplatky, kolik činí kauce a termín možného nastěhování.
Jak stanovit cenu nájmu
Správné nastavení výše nájemného je pro získání kvalitních nájemců zcela zásadní. Výše měsíčního pronájmu by měla zohledňovat aktuální situaci na trhu, lokalitu, velikost bytu, technický stav a vybavení, balkón či terasu, případně sklep, garáž nebo parkovací stání. V prvním čtvrtletí 2021 byla podle Deloitte průměrná cena za metr čtvereční 283 Kč, nicméně je třeba brát v úvahu, že jde o nabídkové ceny pronájmů a jsou do ní zahrnuty všechny nabídky – tedy i ty, u kterých je cena nastavena stále vysoko a které se nabízí již několik měsíců.
Maximální výše kauce
Občanský zákoník upravuje maximální výši kauce při sjednání nájemní smlouvy na trojnásobek nájmu. Nejčastěji se vybírá jistota ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů. Příliš vysoká kauce by mohla zbytečně odradit některé zájemce.
Kde inzerovat pronájem bytu
Nejlepším místem pro inzeráty na pronájem nemovitosti jsou velké placené inzertní weby. Jedním z nejnavštěvovanějších webů jsou Sreality.cz, přijatelnou alternativou může být web Bezrealitky.cz nebo Marketplace na Facebooku.
Jak vybrat dobrého nájemníka
Dobrý nájemník je slušný, platí včas a byt si pronajímá dlouhodobě. Jak ale takového člověka poznat? Univerzální návod bohužel neexistuje. Některým problémům je ale možné předejít, pokud zjistíte:
- kde zájemce pracuje,
- z jakého důvodu se stěhuje,
- v kolika osobách má v plánu nemovitost užívat a na jak dlouho,
- zda není veden v dostupných registrech dlužníků,
- jakým způsobem se prezentuje na sociálních sítích.
V případě, že je nájemcem cizinec, je pronajímatel povinen ohlásit jeho ubytování na cizineckou policii do 3 pracovních dnů, jinak hrozí pokuta až do výše 50 000 Kč. Podrobnosti jsou k dispozici na webových stránkách Ministerstva vnitra ČR.
Jak má vypadat nájemní smlouva
Nájemní smlouva přesně vymezuje práva a povinnosti smluvních stran – tedy pronajímatele a nájemce. Ošetřuje nejčastější situace, které ve smluvním vztahu mohou nastat. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a měla by obsahovat:
- specifikace pronajímatele a nájemce,
- specifikace pronajímané nemovitosti,
- vymezení, co je součástí pronájmu například vybavení, sklep, parkovací stání atd.,
- výše nájemného, splatnost a další platební pokyny,
- výše zúčtovatelných záloh na energie a služby,
- práva a povinnosti obou smluvních stran,
- kdy, nebo za jakých podmínek smlouva zaniká,
- předávací protokol s detailním popisem veškerého vybavení,
- evidenční list.
Od 1. července 2020 je možné požadovat smluvní pokutu v případě porušení povinností vyplývajících z nájmu. Součet kauce a požadované smluvní pokuty nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Nájemní smlouva na dobu určitou, nebo neurčitou?
Vždy doporučuji na dobu určitou nejlépe po dobu jednoho roku. A to zejména z těchto důvodů:
- Ukončení smlouvy je mnohem jednodušší
Pokud majiteli nájemce nevyhovuje, smlouva po jednom roce bez jakýchkoli komplikací skončí, další kroky nejsou třeba. Jestliže nájemní vztah probíhá ke spokojenosti obou stran, je možné mít ve smlouvě ustanovení o automatickém prodloužení. Je-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, je možná výpověď pouze podle zákonem stanovených podmínek. - Zvyšování nájmu nepodléhá žádnému omezení
U smlouvy na dobu určitou je každým rokem sepisována nová smlouva, záleží tedy na pronajímateli, jakou částku nájmu navrhne a zda ji bude nájemník akceptovat. U smlouvy na dobu neurčitou lze zvyšování nájemného sjednat buď přímo ve smlouvě, nebo později prostřednictvím dodatku. Nájem lze navýšit maximálně o 20 % za tři roky, nájem ale nesmí překročit obvyklé nájemné v daném místě.
Nejčastější chyby při pronájmu nemovitosti
Vzhledem k tomu, že k zajištění pronájmu nemovitosti je zapotřebí jistá odbornost a profesionalita, doporučuji při pronájmu spolupráci se schopným realitním makléřem. V tomto případě je ale třeba pečlivě vybírat. I u zavedených realitních kanceláří s dobrým jménem se často setkávám s tím, že u pronájmu není správně nastavena cena nebo že v nabídce nejsou uvedeny přesné informace. K nejčastějších chybám patří:
1. Nevhodně nafocená nemovitost
Existují dva typy fotografií, které lze u inzerce označit za nevhodné. Za prvé to jsou nic neříkající fota jako například detail na prostřený stůl, dveře na toaletu nebo roh prázdné místnosti. Z takové prezentace si klienti nemohou udělat ani rámcovou představu o tom, jak byt vypadá a jak je dispozičně řešen. Ve druhém případě jsou to fotky úmyslně nafocené tak, aby nebyly vidět žádné nedostatky. Klient, který hledá klidné bydlení v novostavbě, si zcela jistě nepronajme byt za několik desítek tisíc nad jednou z nejrušnějších křižovatek v Praze nebo například přímo naproti rozestavěné budově. Bohužel, některé realitky fotografie, které dokreslují celkový stav a okolí nemovitosti, do svých prezentací vůbec nezařazují.
2. Nesprávně stanovená cena nájemného
Pokud není správně nastavena cena pronájmu, která by měla být určena s ohledem na aktuální situaci na trhu a zároveň by měla zohledňovat všechny kvality i nedostatky bytu, majitel nemovitosti prodělává. Předražené nabídky zůstávají v inzerci dlouho a je na zvážení, zda namísto 3 měsíců bez nájemníka není lepší byt pronajmout za nižší cenu ihned. Například byt, který se nabízí 3 měsíce za 25 tisíc, a který by šel bez problému okamžitě pronajmout za 20 tisíc, je v meziročním srovnání ve ztrátě 15 tisíc + poplatky, které majitel musí hradit bez ohledu na to, zda je byt prázdný, či nikoli. U vysokého nájmu se majitel navíc vystavuje riziku, že mu nájemník v bytě dlouho nevydrží.
3. Prezentace obsahuje zavádějící informace
Nejčastěji se lze setkat s nepřesnými informacemi ohledně výměry bytu. Nabídka pronájmu je inzerována s plochou 100 metrů čtverečních, nicméně do plochy je započítána třicetimetrová terasa a třímetrový sklep. Ze stometrového bytu je rázem byt s reálnou užitnou plochou 67 m2. To je docela podstatný rozdíl.
4. Pronájem se nabízí příliš dlouho
Byt by se měl pronajmout ideálně do 3 týdnů. Jestliže je v nabídce příliš dlouho, ztrácí na své atraktivitě. Některé inzeráty jsou staré půl roku i více – to lze ostatně poznat i podle neaktualizovaných fotek, byt je nafocen se sněhem nebo s podzimním listím. Během léta taková nabídka na zájemce nepůsobí zrovna nejlépe. Na první pohled je jim jasné, že je s bytem něco v nepořádku.
5. Nájemní smlouva podle vzoru z internetu
Kvalitní nájemní smlouva je velmi důležitá, proto by její přípravu majitel rozhodně neměl podcenit. Na internetu jsou volně dostupné vzory nájemních smluv, ty ale ani zdaleka nestačí ke krytí všech možných rizik, které mohou během pronájmu nastat. Navíc jsou často neaktuální, odkazují na neplatné právní předpisy nebo nastavují nevýhodné podmínky. V tomto případě jednoznačně doporučuji svěřit se do rukou odborníků.
Jaké opravy během nájmu platí nájemník a jaké majitel
Dle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. je nájemce povinen v pronajatém bytě hradit běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisejí s užíváním bytu. Běžnou údržbou se myslí základní úkony, díky kterým zůstává byt čistý a funkční. Nájemce hradí například malování, opravu omítek, čištění obkladů stěn, čištění podlah a zanesených odpadů. K běžné údržbě patří i kontrola zařízení – třeba revize plynových kotlů, Drobné opravy v nájemním bytě přesně vymezuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Nařízení stanovuje hranici 1 000 Kč na jednu opravu, do tohoto limitu hradí opravu nájemce, nad tento limit hradí majitel. Pokud by se mělo provést několik oprav za sebou, nebo oprav více věcí, které spolu souvisejí, rozhoduje součet plateb. Při součtu se vychází z podlahové plochy bytu a ostatních prostor, které k bytu náleží. U balkónu, sklepu nebo lodžie se započítává pouze polovina plochy. Každý metr čtvereční se pak vynásobí částkou 100 Kč. Přesáhnou-li v bytě o výměře 65 m2 náklady na opravu 6 500 Kč za rok bez ohledu na to, zda jde o drobné nebo větší opravy, platí veškeré další náklady majitel.
Daň z pronájmu nemovitosti: Jak se daní příjem z pronájmu
Příjem z pronájmu podléhá pouze 15% dani z příjmu fyzických osob, sociální a zdravotní pojištění se z něj neodvádí. Ke snížení daňového základu lze využít obvyklých daňových úlev včetně slevy na poplatníka, která pro rok 2021 činí 27 840 Kč.
Kdy se neplatí daň z pronájmu
Dle zákona o daních z příjmu je pronajímatel povinen zahrnout příjem z pronájmu do daňového přiznání téměř vždy. Výjimkou jsou pouze dva případy:
- Zaměstnanci nepodávají daňové přiznání a neplatí daň z pronájmu, pokud jejich roční příjem z pronájmu nepřesáhl limit 6 000 Kč.
- Nemá-li pronajímatel žádné jiné zdanitelné příjmy a příjem z pronájmu nepřesáhl 15 000 Kč za rok, pak jsou příjmy od daně osvobozeny.
OSVČ zahrnují příjem z pronájmu do daňového přiznání vždy. Do příjmů se počítá pouze čisté nájemné bez poplatků za služby.
Výdaje u příjmů z pronájmu
Výdaje lze v daňovém přiznání uplatnit buď 30% paušálem, nebo podle reálných nákladů. U paušálu není nutné sledovat skutečné výdaje, jako výdaj se automaticky odečítá 30 procent. V druhém případě lze od příjmu z nájemného odečíst všechny výdaje spojené s údržbou nemovitosti (náklady na opravy, rekonstrukce nebo nové vybavení), částky zaplacené za pojištění nemovitosti, poplatky realitní kanceláři nebo paušální náklady na dopravu.
Maximální výše paušálního výdaje na dopravu je 5 000 Kč za měsíc. Tutu částku si lze od příjmu z pronájmu odečíst každý měsíc, pokud je automobil užíván výhradně pro potřeby pronájmu. Jestliže je ale auto pro záležitosti kolem pronájmu využíváno jen částečně, je možné uplatnit paušál jen z 80 procent. Pokud je každý měsíc auto použito v souvislosti s nájmem alespoň na pár kilometrů, dá se z daní se odečíst až 48 000 Kč ročně.
Oprávněnost nákladů musí být majitel nemovitosti schopen finančnímu úřadu prokázat zpětně až 3 roky, při vykázání daňové ztráty dokonce 8 let.
Pokud je byt pronajímán pouze krátkodobě přes platformy jako je Airbnb nebo Booking, jde o podnikání. V takovém případě je nutné mít živnostenské oprávnění a příjem se daní jako příjem z podnikání.
Jak ukončit nájemní smlouvu
Ukončit nájemní smlouvu je možné buď dohodou, jednostrannou výpovědí nebo uplynutím platnosti nájemní smlouvy. Dohoda je vždy nejsnazším řešením, bohužel ne vždy se jsou smluvní strany schopny dohodnout.
Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele
Způsob ukončení nájmu ze strany pronajímatele závisí na tom, zda je uzavřena smlouva na dobu určitou nebo neurčitou. Smlouvu na dobu určitou má pronajímatel právo vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou, pokud nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy nebo byl odsouzený za spáchání trestného činu na pronajímateli, členu domácnosti nebo na cizím majetku, který je umístěn v domě. Jinak je smluvní vztah ukončen až vypršením platnosti nájemní smlouvy.
Smlouvu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět jednak při hrubém porušení povinností, navíc ale také v případě, že byt potřebuje pro sebe nebo své příbuzné.
Výpověď nájemní smlouvy ze strany nájemce
Zatímco nájemní smlouva na dobu neurčitou může být ze strany nájemce vypovězena s tříměsíční výpovědní lhůtou zcela bez problémů, u smlouvy na dobu určitou musí mít pro ukončení důvod. Smlouvu lze vypovědět, jestli nájemce:
- získal nové zaměstnání v místě, ze kterého by se do pronajaté nemovitosti těžko vracel.
- uzavřel manželství a zařizuje společné bydlení, pořídil si vlastní byt.
- ocitl se ve špatné sociální situaci například z důvodu ztráty zaměstnání nebo zdravotních potíží.
Okamžitá výpověď nájemní smlouvy
Nájemní smlouvu lze ve zvláštních případech vypovědět i okamžitě. Většinou jde o situace, kdy došlo k porušení povinností vyplývajících ze smlouvy. Pokud k takovému porušení dojde, výpověď je účinná dnem jejího doručení.
Okamžitá výpověď bez náhrady je možná, pokud nájemník:
- nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců,
- poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže vám jako pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,
- užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Před samotnou výpovědí musí pronajímatel nájemce písemně vyzvat k nápravě. V této výzvě musí být výslovně uvedeno, v čem spočívá závažné porušení nájemcovy povinnosti, a dokdy musí dojít k nápravě.
Vrácení kauce
Pokud nájemce dluží na nájmu, nebo způsobil poškození nemovitosti nad běžnou míru opotřebení vyžadující opravu, pronajímatel je oprávněn tyto náklady započíst oproti složené kauci.
Zvažujete pronájem bytu nebo rodinného domu? Pomohu vám nastavit optimální cenu nájemného a najít ideálního nájemníka. Zajistím pro vás také následnou správu a údržbu pronajaté nemovitosti. Pro více informací se na mě můžete kdykoli obrátit, první konzultace je zdarma.