Vývoj cen nemovitostí v roce 2023
Jak se bude vyvíjet realitní trh a jaké budou ceny nemovitostí v průběhu roku 2023? Na tyto otázky v tuhle chvíli není snadné odpovědět. Většina ekonomů, realitních expertů a dalších odborníků se ale ve svých predikcích shodují v jednom – nemovitosti čeká cenový propad. Očekává jej i centrální banka, která v poslední zprávě o finanční stabilitě zveřejnila data a prognózy vývoje cen domů a bytů. Podle této zprávy jsou nemovitosti v Česku stále nadhodnoceny, což povede k dalšímu zlevnění. Základní scénář počítá s poklesem cen o pět procent do června 2023. V druhé polovině roku by se měl trh odrazit ode dna. Méně příznivější scénář počítá s poklesem až o deset procent.
V posledních letech ceny nemovitostí prudce vzrostly a dalo by se říci, že dosáhly svého maxima. Nicméně okolnosti se dramaticky změnily. Úrokové sazby se téměř ztrojnásobily, pro získání hypotéky začaly platit přísnější pravidla, zdražily se energie, stavební materiály i stavební práce. Vlivem všech těchto faktorů došlo k výraznému poklesu prodejů, čímž se realitní trh značně ochladil.
Pokles cen nemovitostí: Některé byty a domy jdou s cenou dolů
Na trhu existují určité typy nemovitostí, které již částečně zlevnily. Jde především o byty v panelových domech, energeticky náročnější byty ve starších zástavbách, rodinné domy před rekonstrukcí nebo jiné nemovitosti, u kterých se dají předpokládat vysoké náklady spojené s bydlením. Ceny klesají postupně a lze očekávat, že budou klesat i nadále. Podle některých odborných odhadů se ceny u těchto nemovitostí mohou během roku 2023 snížit i o více než 30 procent.
Zatím se ale nejedná o plošné snížení průměrných cen, jde spíše o jednotlivé nabídky, u kterých si prodávající uvědomili, že cenu je nutné přizpůsobit aktuální situaci, protože by jinak na prodeji prodělali. Bohužel, momentálně jsou na trhu převážně nemovitosti s cenou, která odpovídá cenovým poměrům z minulého roku. Majitelé svoji nemovitost nabízí a čekají, že se nakonec kupující, který bude ochoten takovou cenu zaplatit, najde. Často slýchávám poněkud nešťastnou větu: „Na prodej nespěchám, zlevňovat nebudu.“ Jenže čím déle bude v současné době prodávající se snížením ceny čekat, tím méně získá. Z nabídky se stane ležák a prodej bude o dost obtížnější. Počáteční ztrátu nedožene ani sebelepší profesionální makléř.
Zpřísnění podmínek pro hypotéku a vysoké úrokové sazby
Ve srovnání s předchozím obdobím, kdy se prodávalo vše a za jakoukoli cenu, je poptávka po bytech i rodinných domech velmi nízká. Prodejů výrazně ubylo. A není se čemu divit. Pro mnoho kupujících, kteří by ještě minulý rok dosáhli na hypotéku bez problémů, jsou nyní hypotéky prakticky nedostupné. Hlavní příčinou je zpřísnění podmínek pro získání hypotéky. Banky od dubna 2022 nemohou poskytovat úvěry vyšší než 80 % z hodnoty nemovitosti a zároveň musí opět dodržovat horní hranice ukazatelů DTI a DSTI (limity těchto ukazatelů platily do jara 2020). Mírnější podmínky jsou nastaveny pro žadatele do 36 let, ale ty lze využít pouze pro úvěry k zajištění vlastního bydlení. Žadatelé, kteří dříve s příjmem 30 000 Kč dosáhli na čtyři miliony, získají při splnění dalších podmínek úvěr ve výši maximálně tří milionů.
Dalším problémem jsou vysoké úrokové sazby. Ještě před rokem byly sazby okolo tří procent, aktuálně začínají nad hranicí šesti procent. Splátka se na průměrné hypotéce zvýšila řádově o tisíce. Například při hypotéce ve výši 4 milionů korun se splatností na 30 let vychází měsíční splátka zhruba na 24 tisíc korun. S 3% úrokem by měsíční splátka dosahovala asi 17 tisíc korun.
Každý rozumně uvažující člověk si jednoduše spočítá, že kupovat nemovitosti za historicky nejvyšší ceny na hypotéku s rekordně vysokým úrokem, se zkrátka nevyplatí. Současný trh tak ovlivňují především kupující s hotovostí nebo jinou nemovitostí na prodej.
Kdy zlevní nemovitosti a kdy klesnou úrokové sazby
Trh víceméně stagnuje, oživení se předpokládá až v druhé polovině roku 2023. Prodejům by pomohly levnější hypotéky, výhledově se ale žádné razantnější zlevňování nechystá. Rada ČNB na prosincovém zasedání ponechala základní úrokové sazby, od kterých se mimo jiné odvíjí i úrokové sazby hypotečních úvěrů, beze změn. Repo sazba zůstává na sedmi procentech, což je nejvyšší sazba od roku 1999. Obecně se předpokládá, že k poklesu úrokových sazeb dojde až v roce 2024. Repo sazba se totiž podle ČNB nedostane pod šest procent minimálně do konce roku 2023.
Kdy a o kolik zlevní nemovitosti lze předvídat jen velmi obtížně. Vše nasvědčuje tomu, že ceny nemovitostí čeká prudký propad, slevy se však nemusí dotknout celého trhu. Výjimku mohou tvořit byty v centrech velkých měst, energeticky úsporných novostavbách nebo zrekonstruovaných domech. Příliš nezlevní ani menší rodinné domy v dobrém technickém stavu s nízkou energetickou náročností.
Potřebujete prodat byt nebo rodinný dům v Praze a okolí? Prodejte vaši nemovitost za nejvyšší možnou cenu se zkušeným realitním odborníkem. Tržní odhad nemovitosti a konzultace je zdarma. Pro více informací mě kontaktujte.