Povinnosti při prodeji nemovitosti
Prodej bytu nebo domu je poměrně složitý proces, který obvykle začíná pečlivou přípravou nemovitosti k prodeji a pokračuje přes mnoho kroků až do finálního předání novému majiteli. Na zajištění celé transakce si prodávající většinou najímají realitní makléře. Bohužel ale není makléř jako makléř. A tak se dost často stává, že o povinnostech, které ukládá majiteli nemovitosti přímo zákon, nemá prodávající ani tušení. V případě, že prodávající zákonné povinnosti nesplní, hrozí vysoké pokuty i další nepříjemné problémy.
Co je potřeba při prodeji nemovitosti
1. Průkaz energetické náročnosti (PENB)
Dle § 7a odst. 2 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, je vlastník nemovitosti povinen při prodeji předložit průkaz energetické náročnosti a při podpisu kupní smlouvy průkaz kupujícímu předat. Pokud tak neučiní, může být majiteli v obou případech udělena pokuta až do výše 50 000 Kč. Více podrobností najdete v článku Energetický štítek PENB.
Zvažujete prodej bytu v Praze a nemáte PENB? Neváhejte se na mě obrátit, pro své klienty vždy zajišťuji kompletní servis.
2. Dokumentace skutečného provedení stavby
Při prodeji rodinného domu je prodávající povinen předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby. Podle § 125 odst. 1 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Pokud dokumentace stavby nebyla pořízena, nedochovala se, nebo neodpovídá skutečnému stavu, musí ji vlastník obstarat. V některých případech je možné pořídit zjednodušenou dokumentaci – pasport stavby. Náležitosti a podmínky ukládá vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb.
3. Potvrzení o bezdlužnosti při prodeji bytu
V souladu s § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku prodávající musí při prodeji bytu předat novému majiteli potvrzení o bezdlužnosti, případně potvrzení o výši dluhů na příspěvcích za správu domu a na zálohách na služby související s užíváním bytu. Potvrzení prodávající zajistí u osoby odpovědné za správu domu.
4. Zaplatit daň z prodeje nemovitosti
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti je 15 % z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Samotný výpočet daně se uvádí v přiznání k dani příjmu fyzických osob. Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do ostatních příjmů v Příloze č. 2 daňového přiznání. Lhůta pro podání daňového přiznání v elektronické podobě činí 4 měsíce po uplynutí zdaňovacího období. Pro daňové přiznání za rok 2024 je nejzazším termínem pro elektronické podání 2. květen 2025.
V některých případech je prodávající od daně osvobozen, konkrétní informace obsahuje samostatný článek Daň z prodeje nemovitosti.
5. Oznámit finančnímu úřadu osvobození od daně z prodeje nemovitosti
Osvobození od daně z příjmu je možné pouze za splnění přesně definovaných podmínek dle § 4 a § 10 zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu. Daň z prodeje nemovitosti se například neplatí, pokud prodávající použije peníze získané prodejem na obstarání vlastní bytové potřeby. Od roku 2021 je nutné oznámit finančnímu úřadu osvobozený příjem z prodeje nemovitosti a následně doložit, že podmínka pro osvobození byla splněna. Oznámení musí být podáno do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Za neohlášení, nebo pozdní ohlášení osvobozeného příjmu hrozí poplatníkům daně pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu.
Pokud tedy prodávající prodal svoji nemovitost během roku 2024 a příjmy z tohoto prodeje plánuje použít, nebo je již použil na obstarání bytové potřeby, musí tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu. Pokud by tyto příjmy nakonec nebyly použity na obstarání vlastní bytové potřeby, musí se dodanit jako ostatní příjmy.
Oznamovací povinnost platí rovněž u prodeje družstevního bytu. V tomto případě se nejedná o klasický prodej nemovitosti, ale o úplatný převod členských práv a povinností, osvobození od daně z příjmu a oznamovací povinnost se tak řídí odlišnými právními předpisy.
Jak informovat finanční úřad o prodeji nemovitosti?
Oznámení nemá žádnou předepsanou formu, nicméně pro podání oznámení je možné využít vzor tiskopisu, který za tímto účelem připravilo Ministerstvo financí. Oznámení lze zaslat písemně, nebo datovou zprávou s ověřenou identitou.
6. Odhlásit daň z nemovitosti
Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 13a odst. 9 ukládá majiteli povinnost oznámit prodej nemovitosti příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období. Zákon a ani žádný prováděcí předpis nestanoví formu takového oznámení, proto stačí na příslušný finanční úřad zaslat dopis s informací o prodeji.
Prodejte váš byt nebo dům za nejvyšší možnou cenu se zkušeným realitním odborníkem. Tržní odhad nemovitosti a konzultace je zdarma. Pro více informací mě kontaktujte.