Realitní informace

Jak prodat byt s hypotékou

 

Většina kupujících, která si pořizuje svoji první nemovitost na hypotéku, má za to, že si kupuje bydlení na celý život. Jenže životní priority se v průběhu času mění a s nimi i nároky na bydlení. Často se stává, že najednou se je třeba přestěhovat z bytu do rodinného domu, z menšího bytu do většího, nebo naopak z většího bytu do menšího. Důvody mohou být různé – založení rodiny, změna zaměstnání, příliš vysoké životní náklady i rozvodové řízení. Prodej bytu nebo domu s hypotékou je prakticky stejný jako prodej jakékoliv jiné nemovitosti, pouze po administrativní stránce je celý proces trochu komplikovanější.

Nemovitost je v takových případech vázána zástavním právem. Zástavcem je buď banka, u které je hypotéka sjednána, nebo věřitel nebankovního charakteru. Při prodeji nemovitosti s hypotékou je nutné vypořádat úvěr tak, aby při převodu vlastnického práva zaniklo zástavní právo a bylo vymazáno z katastru nemovitostí. Částka potřebná na doplacení úvěru se obvykle hradí z prodejní ceny nemovitosti, její aktuální výši vystaví banka na základě žádosti o vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru.

Kdy žádat o vyčíslení hypotéky

Jakmile má prodávající s kupujícím podepsanou rezervační smlouvu, je na čase požádat banku o vyčíslení hypotéky. Tento dokument obsahuje konkrétní data k doplacení úvěru, číslo účtu, zůstatek úvěru a den provedení splátky. Banky většinou neumožňují vystavit vyčíslení hypotéky k jakémukoliv datu, některé banky vystavují vyčíslení například pouze ke konci měsíce, nebo k jiným pevně stanoveným datům. Jestliže je vyčíslení vystaveno mimo termín fixace, je třeba v souvislosti s předčasným splacením úvěru počítat se sankcemi za předčasné splacení.

Kolik se platí za předčasné splacení hypotéky

Od 1. září 2024 vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která zavádí nová, přísnější pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Změny se týkají nových hypotečních smluv a také smluv, u kterých byla po 1. září 2024 sjednána nová fixace úrokové sazby. Jestliže klient předčasně splatí hypotéku sjednanou dříve, u které je zároveň před 1. zářím 2024 platná fixace, nová pravidla se ho netýkají.

Poplatky za předčasné splacení hypotéky činí 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace úrokové služby, maximální výše poplatku nesmí překročit 1 % z předčasně splácené částky. Zákon však stále pamatuje na situace, kdy je předčasné splacení zdarma.

Předčasně splatit hypotéku zdarma je možné na konci fixačního období a také v případech, kdy se klientovi výrazně sníží schopnost splácet, ať už je to ze zdravotních důvodů, při úmrtí jednoho z dlužníků, nebo při pojistné události. Bez sankcí lze předčasně splatit hypotéku při vypořádání společného jmění manželů, pokud si na nemovitost patřící do SJM manželé brali úvěr. Předčasné splacení je zdarma také při prodeji nemovitosti. To ale platí pouze za předpokladu, že od uzavření úvěrové smlouvy uběhly alespoň dva roky.

Jak prodat byt s hypotékou

Přesný postup při prodeji bytu nebo domu s hypotékou závisí na tom, jakým způsobem je koupě financována. Kupující nejčastěji nemovitost pořizuje za peníze z vlastních zdrojů, nebo ji financuje z hypotéky u své banky, nicméně je možná i méně častá varianta, kdy kupující čerpá hypotéku u stejné banky jako prodávající, případně kdy kupující stávající hypotéku od prodávajícího jednoduše převezme.

• Kupující má vlastní zdroje

  Nejsnazší a nejrychlejší varianta nastává, pokud má kupující dostatek peněz a nemovitost tak financuje pouze z vlastních zdrojů. Po uzavření rezervační smlouvy prodávající požádá svoji banku o vyčíslení hypotéky. Aktuální výše úvěru připadne bance, zbytek prodávajícímu.

  Po podpisu kupní smlouvy kupující pošle částku určenou pro prodávajícího do úschovy a prostředky potřebné k doplacení hypotéky převede přímo na účet banky. Jakmile je úvěr doplacen, banka vystaví kvitanci úvěru, tedy doklad o splacení hypotéky. Následně se na příslušný katastr nemovitostí podává návrh na výmaz zástavního práva a návrh na vklad. Další postup je stejný jako u standardních prodejů, po přepsání vlastnického práva na katastru jsou peníze z úschovy uvolněny na účet prodávajícího.

• Kupující si sjedná hypotéku u své banky

  Poměrně často se stává, že kupující si na koupi bytu či domu bere hypoteční úvěr ve své bance. V takovém případě do celé transakce vstupuje další strana – banka kupujícího. Prodej probíhá obdobně jako když má kupující vlastní zdroje pouze s tím rozdílem, že kupující musí co nejdříve po podpisu kupní smlouvy zajistit čerpání úvěru a na katastr se navíc vkládá návrh na zápis nového zástavního práva. Tato zástava bude dočasně uvedena v katastru jako druhá v pořadí.

  Čerpané prostředky jsou přesně podle kupní smlouvy rozděleny na dvě části, část prostředků jde na uhrazení původní hypotéky a zbylá část do úschovy. Banka prodávajícího po uhrazení zůstatku úvěru vystaví kvitanci dluhu a zruší své zástavní právo, banka kupujícího se následně dostává se svou zástavou na první místo. Peníze jsou z úschovy vyplaceny prodávajícímu hned po přepsání vlastníka nemovitosti.

• Kupující čerpá hypotéku u stejné banky jako prodávající

  Kupující si také může vzít hypoteční úvěr u stejné banky, u které splácí úvěr na bydlení původní majitel nemovitosti. Proces prodeje se tak v některých ohledech podstatně zjednoduší. Banka má v takovém případě okamžitě přehled o aktuální výši zůstatku hypotéky, zná a má již v zástavě předmětnou nemovitost a navíc nemusí komunikovat s jinou bankou. Na druhou stranu kupující by mohl u nějaké jiné banky získat mnohem výhodnější podmínky.

• Kupující převezme stávající hypotéku

  Nejméně častým řešením prodeje nemovitosti s hypotékou je převzetí stávajícího úvěru kupujícím. Vzhledem k tomu, že kupující přebírá úvěr se všemi podmínkami včetně úroku, výší splátek i fixací, vyplatí se tato varianta jen ve velmi výjimečných případech, například pokud by původní hypotéka měla velmi nízkou úrokovou sazbu.

  S prodejem musí souhlasit kupující, prodávající i banka. Ta musí prověřit, jestli je kupující dostatečně bonitním klientem. Pokud banka shledá, že kupující splácení hypotéky nezvládne, převod nepovolí. Splní-li kupující všechny standardní podmínky, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusí se řešit předčasné splacení úvěru a ani nový odhad ceny nemovitosti, banka pouze připraví dodatek ke stávající hypoteční smlouvě. Aktuální výše hypotéky se pak odečte z kupní ceny a rozdíl se připíše na účet prodávajícího. Tento způsob nelze uplatnit u úvěru u stavební spořitelny, kde je úvěr svázán se stavebním spořením.

• Prodávající doplatí hypotéku ještě před prodejem

  Hypotéku lze samozřejmě ještě před prodejem zaplatit z vlastních úspor, případně jde využít menší úvěr nebo navýšit novou hypoteční smlouvu o výši doplatku starého úvěru. Toho využívají především klienti, kteří čerpají novou hypotéku na nový byt nebo dům.

Na co si dát při prodeji bytu s hypotékou pozor

Všechny možné varianty prodeje nemovitosti s hypotékou mají svá specifika, která je lepší řešit prostřednictvím zkušeného realitního makléře. Kvalifikovaný prodejce se nejen velmi dobře orientuje v problematice, ale především zná přesný postup prodeje a díky tomu dokáže řídit celou transakci tak, aby dopadla k maximální spokojenosti všech zúčastněných stran. U samotného prodeje si je třeba dát pozor zejména na:

• Zákaz zcizení a zatížení

  Pokud je na výpisu z katastru nemovitosti v listu vlastnictví uveden zákaz zcizení, nejde nemovitost prodat bez souhlasu banky. Katastr bez výslovného písemného souhlasu banky nepovolí převod na nového vlastníka a ani nesmí být zapsáno jiné zástavní právo.

• Kupní smlouva na nemovitost s hypotečním úvěrem

  Kupní smlouva musí mít písemnou formu a musí splňovat veškeré potřebné náležitosti dle platné legislativy. Rovněž je zapotřebí, aby ve smlouvě bylo správně uvedeno vypořádání kupní ceny a důsledně vymezeny všechny podmínky pro úspěšný převod, úhradu stávající hypotéky a výmaz původního zástavního práva.

• Daň z prodeje nemovitosti

  Prodávající musí při prodeji nemovitosti zaplatit daň z příjmu. Sazba daně z prodeje nemovitosti činí 15 % ze zisku, jde tedy o rozdíl mezi prodejní cenou a původní kupní cenou. Nicméně za určitých okolností se daň z prodeje nemovitosti neplatí. Kdy se neplatí daň a další důležité informace o daňových povinnostech spojených s prodejem nemovitosti najdete v článku Daň z prodeje nemovitosti.

• Povinnosti při prodeji nemovitosti

  Kromě daně z prodeje nemovitosti zákon prodávajícím ukládá i další povinnosti. Přehled všech důležitých povinností obsahuje článek Povinnosti při prodeji nemovitosti.

Prodáváte byt nebo dům s hypotékou? Pomohu vám vybrat nejlepší řešení a zajistím celou transakci.
Pro více informací mě kdykoli nezávazně kontaktujte, základní konzultace je zdarma.